导语：房贷收紧和首套房85折优惠利率的淡出，已经从个体银行变成了普遍情况。但市场似乎并未受到冲击，上周开盘的5个项目，既有总价不到百万的低价盘，也有单价超过6万元/平方米的豪宅，却悉数获得了不错的销量。难道利率的变化已经不能扼住楼市的旺盛需求了吗？
　　
　　购房合同、首付款均已办妥，但贷款迟迟放不下来；买卖合同已经签约、首付款已经交付卖方、房子已经过户，中介、担保环节均已就位，却卡在了房贷环节！
　　
　　对此，业内人士表示，目前银行贷款的收紧和首套房优惠的淡出，虽然是心理上的影响，但也预示着银行可能进一步收紧贷款的动作。
　　
　　可以预计，四季度后两个月，楼市或将重回观望，市场热度也将明显降温。
　　
　　市场表现
　　
　　8.5折房贷优惠淡出
　　
　　并未扼住买房需求
　　
　　目前，虽然大部分新建楼盘都有固定的签约贷款银行，但随着下半年银行贷款额度的紧张，不少银行放款的速度明显慢了许多。
　　
　　在房山区某刚需楼盘，销售人员孙小姐告诉北京（楼盘）青年报记者，“上半年办完手续后，银行一般会在两到三周之内放款，但八月份以后则需要一到两个月，如今个别购房人甚至需要三个月才能获批。”
　　
　　并且，几个合作的银行基本都取消了对于首套房的8.5折贷款利率优惠，有的要求最低9折或9.5折优惠，但需要等较长时间，有的则坚持基准利率，完全取消了首套房贷的优惠。这样的变化，购房者和开发商的心情都受到了影响，但并未真正影响到买房的选择。
　　
　　9月初，在朝阳区买房的周先生收到银行的通知，已无法申请到8.5折优惠利率贷款，必须接受按照基准利率计息，银行才会放款。虽然还款压力稍微增大了些，但面对好不容易选到的房，周先生毫不犹豫地接受了基准利率贷款。
　　
　　近期的成交数据也显示，贷款收紧和首套房8.5折优惠淡出，几乎未对市场买卖造成影响。根据北京住建委的网签数据统计，上周（2013年10月7-13日）北京全市新建商品住宅网签总量为2330套，环比前一周的网签量还上涨了84.5%。并且上周共有5个项目开盘，既有每套70万起的低总价项目，也有每平方米6万元的豪宅产品，几乎都取得了满意的销售成绩。
　　
　　位于大兴区的华润公元九里本次新推公寓产品，91套每平方米35000元的房子，吸引了200余组客户到场选房；位于昌平区的北京风景，上周推出25000元/平方米的大户型房源，仅剩少量四居户型在售；而位于房山良乡的商住项目旭辉E天地最低每套70万起，600余套房源吸引了800余组客户参与摇号……
　　
　　亚豪机构副总经理高珊认为，虽然贷款收紧影响了心理预期，但新房市场供不应求的形势依旧严峻，多数楼盘预售前累计有效客户量与新推房屋套数的比值都在3:1以上，从而导致近期北京新推楼盘几乎都成为“日光盘”。
　　
　　最受伤
　　
　　刚需群体购房门槛抬高
　　
　　虽然市场整体大势未变，但首套房85折贷款优惠的淡出，还是对于首次置业的刚需群体产生了最直接的打击，造成刚需群体买房门槛的抬高。在中原地产张大伟看来，目前市场情况下，一二线城市的刚需购房者受房贷收紧的影响最大。
　　
　　这部分购房者首付能力弱，绝大部分房款需要贷款。“虽然中央政策提及保护刚需，但现实是首套房刚需的贷款利率折扣一直在减少”。
　　
　　他分析指出，“以贷款100万为例，之前8.5折利率的话，30年贷款期内购房者需要支付利息105.9万。而如果是基准利率，购房者甚至需要支付的利息高达128.7万。而按照现在一般的基准利率9成计算，30年支付的利息也高达113.4万”。
　　
　　伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖也认为，银行购房贷款优惠难觅，房贷申请难度增大，导致购房成本的增加，对于本就抱怨房价上涨的刚需群体来说，无疑是雪上加霜，迫使部分购房需求不得不暂缓了购房计划。胡景晖认为，首套房贷利率收紧对需求的影响将是必然，虽然目前市场反应并未萎缩，但观望情绪很可能在四季度蔓延。
　　
　　同时，也有业内人士建议，刚需群体往往是楼市中最容易冲动的群体，因为担心永远买不起，很容易被市场鼓动，不得不提前透支购买力。在针对刚需的首套房85折优惠淡出后，政府应该保障刚需夹心层的基本居住需求，提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场整体恐慌。
　　
　　走偏门有楼盘推“X年免息分期”
　　
　　担保公司忙碌起来
　　
　　俗话说“上有政策，下有对策。”贷款收紧不久，就有部分楼盘向买房人推出了“X年内免息分期付款”的方式，一般为一年到三年的期限。这种看起来颇有噱头的付款方式其实早已有之，不过并不是所有买家都有资格享受这种优惠的。
　　
　　昌平某楼盘销售人员告诉记者，能享受的客户要么是企业内部员工，要么是开发商的“关系客户”。而且选择了这种付款方式后，客户就无法享受到楼盘提供的付款方式折扣优惠了，“总楼价会比一次性付款高，但低于按揭贷款的总价。”
　　
　　此外，开发商推出的“X年内免息分期”付款方式，还有一个作用就是了留住受“限”的买房人。延长付款周期，以便于等待买房人连续缴交纳税或社保。
　　
　　不仅是开发商开始为贷款受限的买房人提供“偏门”。每逢年底银行贷款难时，都是担保公司的活跃期。只不过今年这个活跃期似乎来得有点儿早。
　　
　　北青报记者从一位资深担保行业业者口中获悉，北京各大银行目前贷款申请基本上都排到了明年1月份，尤其是二手房贷款，放款周期可能更长。所以担保公司提前出动，电话营销“帮助贷款”事宜。
　　
　　担保公司会通过自身资源帮助客户拿到银行贷款或其他渠道贷款已经不是秘密。虽然处于灰色监管地带，但仍然会得到一部分急需用钱的人响应。
　　
　　一家担保公司电话营销人员告诉记者，“现在为客户提供的房屋抵押贷款，利息大概是8个点左右，一般能贷到房屋总值的6-7成。”并且这些担保公司大多承诺，一个多月可以将贷款办下来，但客户需要向其支付贷款数额一定比例的费用，多以5%为主。
　　
　　符号影响大于实质
　　
　　事实上早在2012年5月，工商银行(601398,股吧)就曾经取消过首套房8.5折的优惠。业内看来，如今大部分银行取消8.5折优惠只是当前房地产金融政策的一个符号。其实不管是个人贷款政策的8.5折优惠抑或是9.5折，或者是基准利率，相差并不是很大，关键在于购房人是不是还愿意去贷款买房。当前的房地产市场，加息或降息等贷款利率的变化会更直接地影响房价。而取消首套房贷款优惠，更多的是对购房者心理产生的影响。
　　
　　不过可以肯定的一点是，尽管这样的贷款政策对于购房者真正的影响并不一定会有多大，但这会传递出更多收紧信贷的信号，从而改变购房者的心理预期，进而影响到购房者的购房行为，并让房地产市场发生一定程度的转变。毕竟金融政策的相对收紧，相当于为火热的房地产市场降温。
　　
　　特别是在今年的年底，大部分房企的财报披露都显示接近或已经完成了全年的销售任务，房企自身也会主动放慢销售速度，市场将进入僵持期。